作者： 王秋实   

法院认定禁发三套房贷款政策无法预见 判开发商退还定金及首付

　　签下购房协议当天，国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，这让已经交了定金和部分首付的刘先生无力再购买，但开发商却拒绝退款。

　　昨天记者获悉，通州法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款。这是楼市新政引发的解约潮中，首起判决开发商败诉的案件。

　　刘先生和妻子在怀柔区各有一套房产，今年4月17日，他又看中了通州区某楼盘的一套房子，与某开发商签订了北京市商品房认购书，约定认购这套建筑面积88.64平方米、总房款高达223万余元的房产。当天刘先生支付了定金5万元和预付款5万元，其余房款采取按揭贷款方式支付。但当天国务院便出台遏制房价过快上涨的新政策，规定对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。4月30日，北京市政府也发布文件，要求商业银行根据风险状况暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。

　　刘先生说，新政出台致使他无力购买该楼房，因此他向开发商提出解除合同、退还定金和预付款，但遭到拒绝。

　　被告开发商的代理人证实了刘先生的付款过程，但认为刘先生没有按照约定交齐首付款，现在单方要求解除合同、退还款项，已经构成严重违约，因此无权要求返还定金。他们认为，新政对于刘先生履约并没有任何影响，刘先生的理由不能成立。

　　法院认为，刘先生与开发商签订商品房认购合同，约定以贷款方式购买房屋，但后来北京市颁布的购置房屋政策，导致刘先生无法通过贷款方式购买房屋，这是双方在签订合同时所无法预见的，而且这一事由不可归责于双方当事人，现在合同已经无法继续履行，应予解除。据此，判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。