房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。租赁房屋用于商住或办公，通常租下来后第一件事就是把它进行大变身，这些装修有的得到了房东的同意，有些却是自已想当然的行为。但是否想过，在装修好的不久，万一出现租赁合同无效、违约解除或合同期届满，房屋上的装修怎么去处理？出租方或承租方的责任如何分配？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，关于已形成附合的装饰装修物我们可以简单归纳为以下情形：

情形一：承租人经出租人（房东）同意装饰装修。对于这种情形在实践中会发生以下常见5种可能：

1、合同履行中，发现租赁合同是无效的（如房子本身是违章建筑或未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋）。这时候，对于装饰装修的价值，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。2、合同履行中，因出租人违约导致合同解除。这时候，承租人是可以要求房东赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失的。

3、合同履行中，因承租人违约导致合同解除。这时候，承租人是得不到法院支持要求房东赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失的。

4、合同履行中，因双方违约导致合同解除。这时候，剩余租赁期内装饰装修的残值损失是由双方根据自己的过错承担相应的责任。

5、合同履行中，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

情形二：承租人经出租人（房东）同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

这里特别提醒：这是一个“约定”效力高于“法定”的条款规定，有约定遵循约定，没有约定则适用法定。所以如果租房或商铺时，装修装饰价值比较高的时候，特别在合同中要对此有所约定，如果没有约定的情况下，只要租赁期满，法律是不支持租赁期间装修装饰的补偿的。

情形三：承租人未经出租人（房东）同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

情形四：承租人经出租人（房东）同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院一般按照下列情形分别处理：

1、办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

2、未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

黄志明律师

律师提醒：

签订合同，包括但不仅限于租赁合同时一定要对相关的条款进行“预见”，对各种可能出现的情况和处理方式进行约定，以明确双方的权利义务及违约责任，笔者认为，对合同约定得越细，是越能减少诉累的一种预期行为。